Эксперты рассказали о том, как повлияют санкции на доступность жилья и ипотеки, а также на развитие девелоперских проектов в России
Фото: Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС
Минфин США 6 апреля ввел против российских миллиардеров, топ-менеджеров и чиновников санкции. Это вызвало обвал котировок акций российских компаний. Одновременно было отмечено резкое ослабление курса рубля.
«Стратегия США — снизить интерес инвесторов к любым российским компаниям»
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
— Акции российских девелоперских компаний на международных биржах упали, хотя в санкционный список ни сами эти компании, ни их руководители не попадали. К примеру, акции ЛСР подешевели на 9%, а ГК «Эталон» — на 11%. Дело в том, что стратегия американской администрации направлена на общее снижение интереса инвестора к любым российским компаниям. Инвесторы не знают, условно говоря, кто будет следующим, поэтому просели акции всех отечественных игроков. В перспективе такая ситуация может затруднить доступ российских девелоперов к зарубежным рынкам капитала, хотя их значение для отрасли минимально.
На российском рынке недвижимости в целом санкции могут отразиться прежде всего косвенным образом, через ухудшение экономической обстановки. К примеру, вчера из-за падения котировок отечественных акций заметно ослаб рубль. Поскольку Россия все еще во многом зависит от импорта, любое укрепление доллара и евро ведет к повышению цен на все, в том числе и строительные материалы, и одновременно страдает платежеспособность потенциальных покупателей жилья. Соответственно, ускорение инфляции и затруднение доступа отечественных банков к дешевым займам на Западе станет большим препятствием для снижения ключевой ставки ЦБ, а также повышения доступности ипотеки.
«Санкции могут отразиться на банках — лидерах ипотеки»
Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК «А101»
— Присутствие на бирже расширяет возможности компании и играет на репутацию среди клиентов и контрагентов, но критичного влияния на работоспособность не оказывает — хотя бы в силу того, что рынок недвижимости очень локален. Насколько известно, все публичные компании, занятые в девелоперском бизнесе, продолжают работу в нормальном режиме и не испытывают сложностей в выполнении своих обязательств.
Куда серьезнее на строительной отрасли может сказаться влияние обстоятельств на крупные банки, находящиеся под санкциями, в том числе на нынешних лидеров в области ипотечного кредитования. Ипотека второй год подряд выступает основным драйвером спроса, доля сделок с ее использованием постоянно увеличивается и сейчас составляет порядка 65%. Снижение капитализации может ограничить их возможности банков в этой сфере.
Кроме того, скорое вступление в силу поправок в 214-ФЗ сделают банки и единственным источником финансирования девелоперских проектов, и держателем эскроу-счетов, на которых будут накапливаться средства, полученные от покупателей квартир в новостройках до их ввода в эксплуатацию. Еще задолго до введения санкций оставались открытыми вопросы готовности и возможности банков полноценно заменить своим финансированием механизмы привлечения средств по ДДУ, а также доверия населения к банковской отрасли в целом. Если в ближайшее время негативные последствия от санкций не будут нивелированы, эти вопросы станут еще более острыми.
«Доходы покупателей станут слишком низкими для покупки жилья»
Марина Толстик, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости»
— Падение рубля и рост доллара и евро совершенно точно подстегнут спрос на недвижимость, потому что это единственный инструмент, с помощью которого рядовой гражданин нашей страны может попытаться спасти свои сбережения, стремительно теряющие в цене. Соответственно, рост спроса вызовет более быстрое поглощение выставленных предложений, снижение конкуренции и возможность для продавцов удерживать цены, предоставляя меньший дисконт. Естественным образом цены на недвижимость подрастут.
Если же падение фондовых рынков окажется затяжным, то за ростом спроса на недвижимость последует очередной застой в недвижимости: все, кто захочет и успеет приобрести квартиры, сделают это, а у остальных уровень дохода станет слишком низким для решения жилищных вопросов.
«Упадет спрос на загородную недвижимость»
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость»:
— Нельзя сказать, что инициативы американских властей приведут к каким-то глобальным изменениям на первичном рынке жилья в столичном регионе. Да, отдельные крупные предприниматели потеряли часть своих средств, но пострадали их личные интересы, а не рынок недвижимости в целом.
Однако макроэкономическая ситуация может сильно усложниться, если будут введены не индивидуальные, а так называемые секторальные санкции, затрагивающие разные отрасли промышленности. Но их введение может повлиять на рынок недвижимости лишь косвенным образом. Следствием санкций в некоторых отраслях промышленности может стать сокращение рабочих мест, премиальных выплат и иных зарплатных бонусов.
Из-за падения платежеспособности населения уменьшится спрос на недвижимость, причем в большей степени это коснется загородного жилья, которое и сейчас находится в состоянии стагнации. А вот сегмент новостроек чувствует себя вполне комфортно. И что особенно показательно, именно в последние несколько лет (как раз, когда действовали санкции) мы фиксировали колоссальный рост объема предложения на «первичке» как столицы, так и Подмосковья.
«Ослабление рубля привлечет на рынок покупателей жилья»
Павел Поселенов, президент девелоперской группы «Инград»
— Недвижимость в нашей стране была и остается одним из самых надежных активов для сохранения средств в периоды политических и экономических катаклизмов. Внешнеполитическая ситуация изменилась не вчера, однако 2017 год и начало 2018-го показали наличие и рост стабильного платежеспособного спроса, в том числе и за счет снижения ипотечных ставок. Менее чем за четыре года спрос восстановился.
Возможно, ослабление рубля вызовет повышение спроса и выход на рынок тех покупателей, кто планировал покупку и опасается девальвации национальной валюты. В любом случае сейчас важно сделать выбор в пользу надежного застройщика с диверсифицированным портфелем, который умеет качественно работать и с продуктом, и с ценой.
«Девелоперские проекты фигурантов вряд ли пострадают»
Сергей Лобжанидзе, директор аналитической платформы bnMAP.pro:
— Санкции вводятся не впервые. Принятые ранее меры против крупнейших банков не выявили значительного влияния на рынок жилья: роста ставок по ипотечному кредитованию не отмечено, наоборот, ставки планомерно снижаются, доля ипотечных сделок растет. Рынок жилой недвижимости в основном ориентирован на внутреннего покупателя. Поэтому от новых санкций пострадают в первую очередь компании, торгующие на мировых рынках.
Да, в новом санкционном списке фигурируют компании, в составе которых есть девелоперские структуры, — это холдинги «Базовый элемент» и «Ренова». Их дочерние подразделения сегодня ведут активное строительство в Москве, Подмосковье и некоторых регионах России. Продукт этих компаний ориентирован в основном на внутренний рынок — как подтверждает анализ сделок по их проектам, спрос в основном локальный. Таким образом, санкции не должны оказать значительного влияния на развитие данных проектов. Даже наоборот, на рынке возможен рост спроса в ряде сегментов жилой недвижимости со стороны эмигрантов и «обратных переселенцев».
Даромир Обуханич, генеральный директор ГК «МИЦ»
— Российский рынок недвижимости как сектор российской экономики не может не отреагировать на факторы внешней политики. Текущая волатильность курсов валют, ослабление рубля может спровоцировать рост спроса, но в большей степени это проекция краткосрочной перспективы. Реакция покупательской активности, скорее, станет выражением стресс-сценария, когда в условиях неопределенности возрастет необходимость сохранить свои сбережения.
Но в долгосрочной перспективе новые санкции еще более усложняют экономическую конъюнктуру страны, что, безусловно, не обнадеживает российский бизнес. Удешевление российской валюты как следствие обвала российских индексов на 9% из-за внешнего давления отразится на платежеспособности населения, покупательная способность будет снижаться.
Кроме того, есть вероятность, что ЦБ увеличит ключевую ставку, а это может повлечь удорожание стоимости кредитных ресурсов, в частности ипотеки и кредитных линий для застройщиков, что повлечет изменение цены предложения. Таким образом, прогнозировать развитие спроса в стандартном сегменте жилья, который сейчас сохраняет напряженную стабильность, сложно, а значит, сложно прогнозировать динамику развития рынка.
«Девелоперские проекты подорожают»
Айдар Галеев, руководитель департамента стратегического консалтинга компании RRG
— Набор санкций, судя по всему, далеко не закончен. В частности, заговорили о запрете покупки российских государственных и корпоративных облигаций, что очень серьезно. А какие могут быть антисанкции (по типу продовольственного эмбарго) и как они повлияют на российскую экономику, вообще предположить невозможно.
В любом случае понятно, что ничего хорошего не будет. Снижение объемов выручки, стоимости акций подпавших под санкции компаний неизбежно приведет к росту стоимости финансирования любых инвестиционных проектов, в том числе девелоперских, снижению прибылей и т. п. Пострадает и множество связанных с ними компаний. В этой ситуации наиболее простой (однако не значит, что наиболее правильный) выход — остановка инвестиционных (девелоперских) проектов, их пересмотр и продажа. Но оценить масштабы этого негативного эффекта на сегодняшний день не представляется возможным.
«Внешний шок может отсрочить запланированные законодательные инициативы»
Ольга Широкова, директор департаментов консалтинга и управления продажами жилых проектов Knight Frank
— С одной стороны, рынок недвижимости значительно более стрессоустойчивый, и тут мы в гораздо более выгодном положении, чем рынок акций или валют. И на краткосрочные потрясения девелоперы, инвесторы и покупатели просто не успевают реагировать. С другой стороны, если, например, говорить о рынке жилой недвижимости Москвы, то здесь хватает своих раздражителей. Это и значительный объем предложения, и законодательные инициативы, и отголоски изменений в банковском секторе.
Возможно, имея в основе своей объективные предпосылки и получив дополнительный субъективный импульс, рынок жилой недвижимости окажется в зоне нестабильности. А возможно, сегодняшний внешний шок поспособствует смягчению регулирования рынка и отсрочке/отмене ряда запланированных на лето 2018 года законодательных инициатив.
«Быстрой реакции рынка недвижимости ждать не стоит»
Владимир Сергунин, партнер Colliers International
— Маловероятно, что эти санкции напрямую повлияют на деятельность российских девелоперских структур, чьи владельцы попали в новый список. Однако в случае если санкции повлияют на операционную деятельность крупных игроков российской экономики (как падение котировок «РУСАЛ» после оповещения о возможном дефолте), это может вызвать дальнейшее разбалансирование валютных курсов и негативное давление на финансовый рынок и экономику в целом.
Одновременно объявленная программа правительства по предоставлению помощи компаниям, владельцы которых подпали под санкции, будет направлена на предотвращение возможного spill over effect в реальные сектора экономики, в том числе недвижимости. При этом рынок недвижимости гораздо менее волатилен, нежели рынок финансовых инструментов и валют, реакция на изменения обычно происходит в течение четырех — шести месяцев, поэтому сиюминутной реакции ждать не стоит.
«Застройщики должны научиться адаптироваться к изменениям»
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»
— Рынок недвижимости прошел через перипетии, связанные с политической турбулентностью и санкциями, и новости о расширении круга компаний, попадающих в санкционный список, уже не вызывают таких последствий, как раньше. Бизнес научился жить в новых условиях, и, несмотря на то что никакой политической разморозки в сторону России не наблюдается, улучшения, произошедшие в нашей экономике за последнее время, положительно влияют на внутренний спрос.
Основные проблемы в сегменте недвижимости сейчас находятся в другой плоскости. Это необходимость выстраивать процессы в условиях плотного рынка и реформирования отрасли, что требует от застройщиков эффективного менеджмента и умения адаптироваться под изменения. Компенсирующим фактором является внедрение более доступной ипотеки. Условия привлекательны для российских реалий, не говоря уже о коммерческом субсидировании процентных ставок.
«Ставки аренды торговой недвижимости могут снизиться»
Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL
— Для недвижимости плюс заключается в том, что после девальвации российской валюты в 2014 году арендный рынок перешел в рублевую зону и текущая динамика рубля не окажет серьезного влияния на условия аренды. Тем не менее наиболее ощутимым для рынка коммерческой недвижимости может оказаться эффект от дальнейшего продолжительного ослабления рубля.
Компании-экспортеры могут приостановить свои планы по расширению офисных площадей или переезду в более качественные помещения. Компании-импортеры могут поставить на паузу развитие своих логистических платформ. Компании, имеющие займы в валюте, будут вынуждены их рефинансировать в рубли: в результате стоимость банковского финансирования для них увеличится. Может увеличиться рост потребительских цен, что отрицательно скажется на покупательной способности россиян. Учитывая, что ставки аренды торговой недвижимости, как правило, зависят от товарооборота, это может привести к снижению ставок аренды торговых помещений. Все перечисленное будет иметь эффект только в случае продолжительного ослабления рубля.
Учитывая текущий уровень курса рубля, влияние на инфляцию будет ограниченным: с высокой вероятностью уровень инфляции сохранится около 4%-ного целевого уровня ЦБ. Эффект переноса курса на инфляцию, согласно последним оценкам ЦБ, составляет 0,10-0,12. Если текущие котировки рубля сохранятся, зафиксировав примерно 10%-ное ослабление к доллару США, с 57 до 63, то к инфляции на горизонте 12 месяцев прибавится 1,0-1,2 пункта. Предположим, что если других изменений не будет, то это приведет к росту инфляции до 5% через год. Затем валютный эффект будет выпадать из инфляции, возвращая ее к 4%. При таком сценарии ЦБ, вероятно, будет медленнее снижать процентные ставки.
Такой сценарий нам видится довольно негативным. Как правило, за резкими колебаниями валюты следует период коррекции. Поэтому и ослабление рубля, и его эффект на инфляцию, вероятно, будут значительно меньшими и не вызовут коррекции в денежной политике ЦБ. А эмоциональный эффект и, как результат, повышенная волатильность на финансовом рынке сойдут на нет в ближайшее время.
Каждое семейство мечтает о собственном благоустроенном жилье, в котором будет удобная планировка и развитая инфраструктура, поэтому цены на квартиры по традиции остаются главным интересом большинства людей. Определяющий фактор спроса - это стоимость жилья. Таким образом, потенциальные покупатели интересуются динамикой цен в будущем. Аналитические и экспертные данные по ценовой категории на рынке жилья в будущем году говорят о том, что могут быть различные данные по поводу развития показаний, среди них выделяются два: положительный и отрицательный. Но тренды 2018 года будут заданы прежними данными, представленными в Росстате.
Особенности отечественного рынка
На протяжении длительного времени было отмечено снижение цен на жилье. Подобная ситуация была в 78 областях России. Как свидетельствуют данные Росстата, стоимостный показатель среди новостроек понемногу уменьшался в среднем на 2-3% с 2014 по прошлый год. Согласно официальной статистике, учитывается лишь ценовой процент предложения, а действительные показатели со скидками снизились на 10-11%. Хоть снижение цен было устойчивым по показателям Росстата, средняя цена за квадратный метр возрастала по всем типам недвижимости. За последние пять лет стоимость квартир выросла на первичном рынке, что гласит о сохранении такого тренда и в следующем году. Особенно резко это будет замечено в элитном направлении, который, несмотря на кризис, не останавливался в росте. На рынке вторичного жилья была замечена другая картина.
Здесь было подешевление квартир и самая значительная отрицательная динамика была установлена именно в элитных квартирах.
Отрицательный прогноз
Данные тенденции продолжат развиваться и в будущем. Как считают эксперты, небольшая регулировка будет замечена не ранее 2020 года, что поможет определить медленный рост стоимости на квартиры по территории страны и в 2018 году. Специалисты РЭУ имени Г.В. Плеханова также поддерживают данную позицию.
Сохранение негативного сценария имеет большой процент, по причине того, что заработная плата граждан особо не изменятся, таким образом, низкая потребность на жилье неминуема, в результате чего упадет и показатель темпов строительства. Ценовая политика за квадратный метр останется для большинства россиян огромной и даже некоторое подешевление квартир не сможет изменить ситуацию из-за уменьшения реальных доходов жителей, что согласно подсчетам Росстата в августе прошлого года дошло до максимального процента.
Положительный сценарий
Данное мнение не поддержал представитель Сбербанка Герман Греф, он же говорит, что восстановится положительная статистика к концу этого года, а в течение следующих 12 месяцев случится полная регулировка. Оптимизмом заражает и глава Минстроя Михаил Мень, он говорит, что возрастание потребности на жилье в течение нескольких последних лет и даже кризисная ситуация не сможет помешать данной тенденции.
Сравнительно дешевая ипотека поможет дать толчок развитию рынка в 2018 году.
Прогноз стоимости жилья в Москве и регионах
Столица согласно традиции является одним из ведущих регионов по обновлению фонда недвижимого имущества, которое не уменьшает стоимость даже во времена кризиса. На первичном рынке имела место смена первенства от точечного строительства к созданию комплексов с замечательной инфраструктурой.
Покупателю предоставляют бренд, жизненный стиль, за который требуется некоторая плата. За счет такого подхода и создается фон для увеличения цен. Известно, что стоимость квартир в Москве в 2018 году будет увеличиваться в меньшей мере, в сравнении с инфляцией. В некотором роде это взаимосвязано с указом президента, он предлагает принятие некоторых мер относительно обеспечения граждан комфортной и доступной квартирой. Специалисты говорят об уменьшении реальной стоимости жилья за счет роста доли возводимой недвижимости эконом-класса. Кроме этого отразится на невысоком удорожании в Подмосковье и политика Сбербанка, ведь он до конца февраля будет оформлять ипотечный кредит под 11,5-13 процентов годовых.
© CC0
С 1 июля 2018 года по всей стране начнут действовать новые требования к застройщикам. Компании больше не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую — они будут лежать на спецсчетах в банках, пока дом не сдадут. В распоряжении застройщиков останутся только собственные средства или целевые кредиты — на конкретный проект. Все финансирование должно будет идти через единый расчетный счет, который можно открыть только в утвержденном властями банке.
Кроме того, участникам рынка запретят привлекать средства сразу на несколько проектов. То есть, один застройщик — одно разрешение на строительство. Иными словами, если застройщик намерен строить новый микрорайон, он больше не сможет утверждать документы поэтапно. Ему придется делать всю проектную документацию сразу, а это — одна из самых затратных статей расходов.
Какими будут последствия для покупателей и для рынка недвижимости в целом, эксперты рассказали на пресс-конференции в «Росбалте».
Жилье подорожает?
«Понятно, что любой специалист вам сейчас скажет, что такая схема финансирования увеличивает затраты на строительство, а значит квартиры должны подорожать, потому что возросшую себестоимость застройщики должны будут переложить на потребителя. То есть, за свою защиту покупателю придется больше платить.
Но, скорее всего, будет по другому. В сегодняшних реалиях рынка повысить цены для покупателей у застройщиков не получится. Пришла другая экономическая реальность, и если в прежние годы жилье постоянно дорожало, причем, не только в Москве, но фактически по всей стране, и цены росли порой в разы, сейчас мы видим, что в лучшем случае они стагнируют, в худшем — снижаются. Сильнее всего цены упали там, где они были больше раздуты. Прежде всего это Москва. Снижение цен в рублевом выражении от максимумов 2013—2014 годов составило порядка 20%, и они продолжают ползти вниз.
Произошло затоваривание рынка. Застройщики, пытаясь как можно больше объектов вывести на рынок до вступления в силу новых правил, только усугубили ситуацию. Сегодня строится и предлагается к продаже значительно больше жилья, чем продается. И если мы откроем любой сайт о недвижимости, увидим, что все пестрит скидками, распродажами. Причем, это скидки не символические 2-3%, а самые настоящие 10-15-20%. Некоторые застройщики предлагают больше 30%. Такие акции были на московский бизнес-класс в конце прошлого года. В таких условиях переложить на покупателя все дополнительные затраты застройщика уже не получится», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN) Олег Репченко.
Богатые, конечно, не победнели. Но на них рассчитывать не стоит, считает аналитик. Они давно уже купили квартиры себе, детям, внукам, и еще пять инвестиционных в придачу— чтоб было. Поэтому застройщикам придется продавать квартиры самым обычным людям с зарплатами в 30-50-70 тыс. рублей в месяц. «Все мы прекрасно видим, как за последние несколько лет подорожали товары первой необходимости: продукты, лекарства. Покупательская способность основной части населения минимальна. Проще говоря, у людей нет денег. В этих условиях застройщикам, скорее всего, придется взять издержки на себя, и снизить свою рентабельность», — заметил он.
Все ли выдержат такую нагрузку? По словам Репченко, уже сейчас многие компании работают при умеренной рентабельности. С 1 июля, с одной стороны, вырастет себестоимость, с другой — продолжат падать цены. При этом, под влиянием инфляции будут и дальше дорожать стройматериалы. Дельта между вложениями и прибылью сократится до критической.
«При всей добросовестности застройщиков, часть из них может уйти в минус. Могут остановиться некоторые стройки. Может даже значительное их количество. Боюсь, что следующая мера, которой придется озадачиться властям — спасение застройщиков от банкротства», — считает эксперт.
Разные циклы строительства позволяли компаниям прибыль с одного объекта вкладывать в другой, и избегать тем самым кассовых разрывов. Принцип «один застройщик — один объект», провозглашаемый новым законом, приведет к тому, что застройщики перестанут работать как самостоятельный бизнес, и превратятся в подрядчиков, которым помесячно платят зарплату, и выделяют деньги на текущие расходы.
Почему застройщики торопятся запустить больше проектов?
«Застройщики понимают, что потом будет дороже привлекать средства дольщиков. Еще больше их пугает неопределенность: запуск нового механизма требует времени на отладку, банки толком не разобрались, как работать по новой схеме. Все боятся, что на какое-то время рынок вообще встанет. Поэтому застройщики стараются вывести как можно больше объектов до 1 июля 2018 года, чтобы потом привлекать деньги дольщиков на их строительство по старой схеме. Закон обратной силы не имеет», — отметил Репченко.
В штатном режиме они могли бы попридержать площадки, которые уже куплены: один дом построить в этом году, второй дом — в следующем, третий — через год. Но сейчас, когда никто не понимает, что будет дальше, компании предпочитают запустить все проекты разом. Получить разрешение на строительство, и работать по старым понятным правилам.
По подсчетам ИРН, даже если после 1 июля новые проекты вообще перестанут выходить, того объема предложения, который сложился на московском рынке, хватит с лихвой еще на три года.
Для покупателей такая ситуация выгодна. Цены снизились, застройщики готовы давать большие скидки. Но, конечно, есть риск, что компания обанкротится от перенапряжения своих усилий или ресурсов.
Что гарантируют банки?
По закону, все то время, пока строится дом, деньги дольщиков должны храниться на специальных счетах в выбранных государством банках.
«Деньги дольщиков будут несколько лет просто лежать на счетах в банках. При этом застройщики в тех же банках будут брать кредиты, чтобы вести строительство», — отметил юрист Общества защиты прав потребителей (жилищное право) Олег Фролов.
«По новой схеме банк выступает как-бы гарантом для дольщика, что его деньги не уйдут на сторону, будут направлены по назначению. Что застройщик их не растратит, не украдет, и дом достроит. Но по факту, банк не может и не должен контролировать процесс строительства, у него нет такой функции», — подчеркнул юрист.
По его словам, на сегодняшний день никто не задумывался, что будет, если застройщик не сможет сдать объект. «По закону, снять со счета деньги дольщиков можно только тогда, когда дом сдан. Но если нет? Расторгнуть договор и потребовать деньги от застройщика дольщики тоже не смогут, потому что застройщик эти деньги не получал. Значит, все риски должен будет принять на себя банк. Не думаю, что ему будет это интересно», — отметил эксперт ОЗПП.
Несмотря на банковский контроль, риск, что застройщики просто уйдут в минус, и обанкротятся, остается, согласился глава ИРН Олег Репченко. «Многие из них наивно верят, что „цены должны вырасти, а как иначе“. А дальше получается, как в той песне: „Все наладится, когда подорожает нефть. А если нет?“ Если цены не вырастут, может оказаться, что застройщику не хватает денег достроить все те дома, которые он запустил.
Скорее всего, если застройщики начнут банкротиться, те самые госбанки, которым отдали финансирование, обяжут забрать строительные компании себе. Такие примеры мы видим с 2008 года. Несколько достаточно крупных застройщиков уже ушли под госбанки и сменили собственников», — отметил аналитик.
По его словам, если у государства не будет дыры в бюджете, скорее всего дома достроят, и покупатели получат свои квартиры. «Если, конечно, ухудшение общемировой конъюнктуры не приведет к тому, что придется бросать финансирование на какие-то другие более важные государственные задачи», — заметил эксперт.
Сколько нужно времени, чтобы закон заработал?
«Застройщики вывели до 1 июля максимум новых объектов. Они будут строить и продавать их по старым правилам еще года два-три минимум, может и больше. Думаю, новые проекты если и будут появляться, то крайне редко. Эффект защиты дольщиков начнет действовать через несколько лет, когда достроят и распродадут те дома, которые уже готовы или строятся сейчас. То есть, новый закон — это защита не текущих покупателей, а неких будущих», — считает Репченко.
Возможно, схема с банковскими счетами вообще не заработает, заметил он. «Какой смысл застройщику продавать квартиры на ранней стадии ниже рынка, если он все равно этих денег не получит? Их получит банк, у которого все равно придется брать кредит. Не лучше ли просто взять кредит у банка вместо всяких трехсторонних договоров и продаж. На этот кредит построить дом, и продавать его как готовое жилье, на которое никакие специальные законы уже не действуют.
Да, могут быть гибридные схемы как предварительный договор купли-продажи, например, на бронирование квартиры. То есть, ты вносишь какую-то часть денег, чтобы зарезервировать конкретную квартиру, а покупаешь ее, когда дом уже построен.
Что касается покупателей, зачем им два-три года держать деньги на специальных счетах? Лучше положить их в том же банке на депозит или купить народные облигации. За то время, пока дом строится, они получат около 20% к своим 10 млн рублей, которые были изначально. И смогут купить квартиру в готовом доме, пусть она подороже, чем на начальной стадии», — отметил аналитик.
Таким образом, попытка государства связать покупателя и застройщика через банк может оказаться нежизнеспособной. Но так или иначе, долгостроя и обманутых дольщиков будет меньше. Рынок к тому и идет, считает Репченко.
«Почему покупали жилье с котлована? Цены росли, и нужно было успеть купить дешевле. Что происходит сейчас? Люди, которые покупали квартиры с котлована в 2014 году, видят, что готовое жилье стоит столько же, а порой и дешевле. Некоторые расторгают договор, и покупают квартиру снова, получая разницу. Для многих застройщиков это реально проблема. Так вот, люди начинают понимать: зачем покупать с котлована, когда можно дождаться и купить квартиру в готовом доме. Рисков меньше, а цена та же. Думаю, скоро у нас будут продаваться готовые новостройки, как это происходит во многих странах мира. Вопросы обманутых дольщиков решатся сами собой», — заметил он.
Можно ли обойти закон?
Юрист Общества защиты прав потребителей (жилищное право) Олег Фролов напомнил, что закон об участии в долевом строительстве принят еще в 2004 году. «Но по моему опыту, еще в 2009—2010 годах его строго не соблюдали. Чтобы уйти от ответственности, застройщики заключали предварительный договор купли-продажи, создавали подобия ЖСК. Нам часто приходилось признавать в суде, что по факту речь идет именно о долевом участии, и покупатель вправе требовать от застройщика той же ответственности, что и по ДДУ», — рассказал юрист.
По его словам, с 2004 года до сей поры закон уточнялся и изменялся 16 раз. «Не нужно думать, что теперь мир изменится, и все проблемы дольщиков решатся. С 1 июля 2018 года не произойдет ничего. Те, кто получил разрешение до 1 июля, будут достраивать проекты по старому», — отметил Фролов.
Чтобы обойти закон, застройщики могут прибегать к старым схемам: заключать предварительные договоры, или создавать ЖСК. Такая возможность, по словам юриста, сейчас есть. «Заставить всех работать только по новой схеме мы не можем. Значит, гарантировать безопасность для дольщиков тоже не можем», — считает Фролов.
Как изменится процесс покупки квартир в новостройках?
По новой схеме покупатели подписывают трехсторонний договор, где сторонами выступают и застройщик, и банк. И деньги покупатель отдает уже не строительной компании, а именно банку. «Но если вы подписываете договор в 2019 году, это еще не значит, что строить ваш дом будут по новому закону. Застройщики могут использовать переходную ситуацию как рекламный ход, заявляя, что работают по новой схеме, хотя договоры подписывают по старой. Это нужно понимать, и в первую очередь обращать внимание на то, какой договор предлагают подписать. Самое страшное — предварительный договор купли-продажи, который, по сути, не предполагает передачи денег, и говорит лишь о том, что человек намерен купить у застройщика квартиру, когда дом будет достроен. Подписывая такой договор, покупатели уже не смогут пользоваться теми правами, которые закрепляет ДДУ», — подчеркнул Фролов.
«Тем же, кто хочет быть спокоен, я советую покупать жилье уже после 2019 года, когда будет ясно, как схема работает», — добавил он.
Кто достроит долгострой?
В ситуации, когда деньги застройщику разрешают тратить только на конкретный проект, может оказаться, что достраивать существующие проблемные дома будет некому и не на что. По словам Репченко, и для покупателя, и для государства выгоднее, когда застройщик действует не как функция, а как настоящий бизнесмен, способный разруливать сложные ситуации на рынке.
«В политике контроля застройщиков важно не перестараться, чтобы застройщики как предприниматели не прекратили свое существование. Или в конечном счете государству придется взять все на баланс, выкупить все строительные компании и сделать государственными. Не окажется ли такая машина как в Советском Союзе — большой и малоэффективной?» — заключил Репченко.
Анна Семенец
Что ждать от рынка недвижимости России в 2018 году? Цены на жилье подорожают или упадут? 2018 год будет благоприятным для тех, кто собирается приобрести недвижимость, особенно это касается вторичного рынка, который продолжит падение. Есть и обратная сторона для тех, кто собирается продавать недвижимость. В прошлом году сложилось такое мнение среди экспертов, что сейчас в период стагнации экономики выгодно приобретать объекты недвижимости, а продавать не очень выгодно. Такая же ситуация будет наблюдаться в 2018 году.
Цены на недвижимость в России в 2018: прогнозы и мнение экспертов
Учитывая, что рубль за последние несколько лет упал по отношению к доллару, роста цен на недвижимость не произошло, а в долларовом эквиваленте недвижимость упала в цене практически в два раза. Главный фактор, сдерживающий рост цен – покупательская способность среди населения. Для покупателей наиболее благоприятная ситуация сложится на вторичном рынке. В 2018 году сохранится тенденция падения цен на недвижимость на вторичном рынке. Существует много факторов, которые привели к падению вторичного рынка. Главным из этих факторов является спрос. Самыми устойчивыми рынками недвижимости можно назвать крупные мегаполисы, где большим спросом пользуется аренда, так как постоянно наблюдается приток приезжих.
Ключевые факторы, из-за которых цены на недвижимость на вторичном рынке не будут расти
| Факторы | Подробно |
|---|---|
| № 1. Низкая покупательская способность | Главный фактор, который сдерживает рост цен заключается в низком спросе. Доходы населения с учетом инфляции падают 4-й год подряд. |
| № 2. Цена и спрос на аренду | В городах и регионах, где наблюдается низкий спрос на аренду, нет никаких предпосылок для подорожания цен. Многие покупатели, у которых уже есть несколько объектов недвижимости, рассматривают покупку новой квартиры в качестве актива для пассивного дохода. Регионы и города, где количество предложений превышает спрос, нет никаких предпосылок для роста цен. |
| № 3. Экономическая ситуация в городе и средние зарплаты. | Если в городе наблюдается дефицит работы, а средние зарплаты оставляют желают лучшего, то в такой среде формируется низкий спрос на недвижимость. В крупных мегаполисах с большим приток приезжих недвижимость может незначительно подорожать. |
| № 4. Качество, материалы и срок давности объекта. | Недвижимость в старых домах продолжит падение. Чем старше дом, тем больше он требует затрат на ремонт, так как трубы, стены, коммуникации, проводка со временем требуют замены. Многое зависит от качества постройки и используемых материалов. Наиболее высоко ценятся кирпичные постройки. |
| № 5. Доступность ипотечных кредитов для массового покупателя. | В последние годы можно увидеть тенденцию снижения процентных ставок. Для среднестатистического россиянина, который и так в последние годы столкнулся с падением реальных доходов, процентная ставка в размере 11-12% годовых по-прежнему является не слишком подъемной. Несмотря на это 2017 год стал рекордным по объемам ипотечных кредитов. Некоторые эксперты считают, что такая ситуация в условиях падения реальных доходов и роста спроса на ипотечные кредиты формирует на рынке большой пузырь. Ипотечные кредиты можно назвать единственным фактором, который сдерживает обвал цен на недвижимость, особенно это касается вторичного рынка. На днях стало известно, что правительство собирается для 600 000 самых бедных семей с детьми выдавать ипотеку под 6% годовых. Под эту категорию попадают лишь семьи с низкими доходами, у которых родились дети с 1 января 2018 года. В любом случае это никак не отразится на общем рынке. |
Вывод: подорожает ли недвижимость в 2018 году?
Вторичный рынок
Эксперты сходятся во мнении, что в 2018 году недвижимость на вторичном рынке продолжит падение. Во многих городах и регионах РФ можно наблюдать идентичную ситуацию, где спрос ниже, чем предложение. Некоторые объекты на вторичном рынке могут безуспешно продаваться по несколько лет.
Первичный рынок
На первичном рынке могут показать высокий рост лишь те объекты, которые отличаются высоким качественном строительства, имеют удачное расположение и транспортную доступность. За год недвижимость в новостройках подорожала несущественно – в среднем на 2-6% (в зависимости от региона). В точности такая же ситуация сформируется в наступившем 2018 году. Недвижимость на первичном рынке будет дорожать в пределах инфляции, которая ожидается в пределах 2-4%.
Читайте другие публикации:
Что будет с рублем в 2017 году? Ослабление или укрепление? Мнение экспертов.
Новый год уже маячит на горизонте, а вместе с ним и перемены! Тех, кто планирует в следующем году обзавестись жильем или сменить нынешнюю квартиру на более просторный вариант, интересует, подорожают ли квартиры в 2018 году и когда выгодно будет покупать квартиру.
Эксперты компании спрогнозировали, что будет с рынком недвижимости в 2018 году. Свои комментарии дают руководитель вторичной и загородной недвижимости Анна Симашова, руководитель строящейся недвижимости Светлана Дьякова и маркетолог M16 Group Никита Евтушенко.
Законы о недвижимости в 2018 году
Никита Евтушенко : Безусловно, главной темой следующего года на первичном рынке будет постепенный отказ от «долевки». Последние новости в сфере недвижимости были посвящены указанию Путина об отмене долевого строительства и ухода в сторону продаж готового жилья.
Вместо средств дольщиков строительство будет «спонсироваться» банками. Точнее, застройщики будут получать кредиты на реализацию своих проектов. По крайней мере, сейчас рассматривается именно такая возможность. Фактически, вопрос остается в том, возьмутся ли банки за это.
Если ответ будет положительный, то рынок начнет реформироваться. Список застройщиков сократится: компании, которые обладают собственными средствами, в итоге «выдавят» с рынка застройщиков, вынужденных постоянно получать кредитные средства.
Но пока это только начало процесса, долевое строительство с 1 января не исчезнет. Более реальные сроки - 2-4 года, не меньше. Зато в следующем году заметно ужесточаются (для застройщиков) условия 214-ФЗ. К примеру, запрещается вести строительство нескольких объектов одновременно.
Маркетолог M16 Group Никита Евтушенко
Светлана Дьякова: Да, ожидать изменений в области долевого строительства в ближайшие пару лет точно не стоит. Отказ от привычного уже формата продаж существенно изменит рынок, ни граждане, ни государство пока не готовы к таким резким переменам. Пока непонятно, насколько именно вырастет цена и как это отразится на покупательских способностях.
Кроме того, ситуация на рынке не столь критична, чтобы моментально отказываться от «долевки». Есть ненадежные и даже откровенно бессовестные застройщики, но много и хороших, солидных компаний, уже зарекомендовавших себя.
Тем не менее, президент дал четкие указания по этому вопросу. В перспективе мы все же уйдем от долевого строительства.
Цены на недвижимость в 2018 году
Светлана Дьякова: В следующем году нас ждет подорожание, причем динамичное. Цены будут расти во всех сегментах и на всех рынках Это и просто ежегодный рост, обусловленный экономическими процессами, и результаты реформирования рынка.
Если говорить о новостройках, то в цены на квартиры теперь закладываются дополнительные расходы, которые застройщики несут в связи с внедрением компенсационного фонда. Напомню, в этот фонд девелоперы должны отчислять процент от каждого ДДУ. Разумеется, это «спонсируется» самими покупателями квартир.
Если переход на банковское финансирование начнется уже со следующего года, то это тоже отразится на ценообразовании. Мой совет такой: самое выгодное время для покупки квартиры с финансовой точки зрения - сейчас. Дальше будет только дороже.
Руководитель вторичной и загородной недвижимости Анна Симашова M16 Group
Никита Евтушенко: Нужно отметить, что рост цен, скорее всего, будет более динамичным и резким, чем то, что мы наблюдали до этого. Если вам интересно, когда лучше покупать квартиру в 2018 году, то тут соглашусь с коллегой: чем раньше, тем лучше. С каждым месяцем цены квартиры будут расти.
Ипотечные тенденции на рынке недвижимости
Анна Симашова: В 2018 году активизация ипотечного рынка продолжится. Независимые эксперты банковской сферы уверены, что нас ждет дальнейшее снижение ключевой ставки. Но и без этого сами банки стремятся оставаться конкурентными на рынке, поэтому предлагают новые ипотечные продукты своим клиентам.
Условия взятия кредитов для покупки квартиры становятся проще, сами кредиты дешевеют. В то же время покупательские способности резко не выросли, то есть за счет собственных средств и сейчас немногие могут позволить себе купить жилье.
Никита Евтушенко: Если уже в следующем году мы будем наблюдать первые случаи финансирования строительства банками, то в 2018 могут измениться и правила аккредитации объектов: банки будут лучше видеть риски и слабые места проектов, которые спонсируют, за счет чего застройщикам будет проще аккредитовать свои комплексы.
В то же время можно предполагать, что сами банки будут повышать привлекательность комплексов, на строительство которых выдают кредиты, за счет уникальных ипотечных продуктов.
Светлана Дьякова: Безусловно, ипотечная сфера будет расти. Как сказала моя коллега, ставки снижаются, вероятно, эта тенденция сохранится и в следующем году. Ипотека и так является самым популярным способом покупки квартиры, а если ставка опустится еще ниже, то это привлечет еще больше покупателей. Для населения это отличная возможность купить комфортную квартиру в новостройке по интересной цене.
Вряд ли мы заметим какие-то кардинальные новшества со стороны банков, скорее всего, ипотечный рынок будет вести себя предсказуемо. Уже сейчас многие предлагают оформление займа всего с 2 документами или без стартового взноса. Это работает и это остается на рынке, зачем изобретать велосипед?
Что будет с недвижимостью в 2018 году?
Светлана Дьякова: В форматах недвижимости особых перемен не ожидается. Возможно, в новых проектах будет сокращаться предложение студийного жилья, но окончательно от студий застройщики не откажутся. На такие квартиры всегда есть покупатель, это самый доступный формат полноценного жилья.
Еще одна любопытная картина на рынке касается отделки. Министерство строительства настаивает на обязательной отделке, но далеко не во всех проектах это оправданно. Например, комплексы сегмента «комфорт+», «бизнес» и выше. Покупатели квартир в таких домах предпочитают заказывать индивидуальные дизайн-проекты, оформлять жилье по своему желанию и вкусу. Для них готовая отделка станет проблемой, переплачивать за ненужную опцию в этом случае никто не захочет.
Причем это касается не только полного ремонта, но и предчистовой отделки. Если будущие покупатели планируют делать перепланировку, отделка от застройщика для них - лишняя трата денег.
В то же время на масс-маркете требование об обязательной отделке с большой долей вероятности приживется. Впрочем, уже сейчас многие проекты предусматривают такую опцию, клиенты ею пользуются, отделка в сегменте доступного жилья пользуется большим спросом.
Анна Симашова: Реформируется формат продаж элитной недвижимости - здесь начнут «процветать» закрытые продажи. Во-первых, растиражированные объекты премиум-класса будут неинтересны клиентам, их этим уже просто не удивить. Во-вторых, покупатели этого сегмента сейчас стараются не «светиться».
